No es raro que existan contratos de arrendamiento donde hay un arrendador que abusa de su posición o bien donde los inquilinos no hacen un uso correcto de la vivienda e incumplen alguna de las cláusulas del contrato. Es por eso por lo que hoy en ¿Sabías qué? dedicamos esta entrada a dar una breve explicación sobre lo básico en los contratos de arrendamiento.
Derechos y obligaciones de las partes:
Comunes a arrendador y arrendatario:
- Cumplir las cláusulas contractuales.
- Tratar de tener una relación amistosa y comunicativa (recomendación).
- Solicitar la resolución del contrato.
- Cumplimiento mínimo de 5 años de arrendamiento para personas físicas y de 7 años para personas jurídicas.
- Preavisos para no renovación: 4 meses (arrendador) o 2 meses (arrendatario) de antelación. En el caso de que se estuviera disfrutando de una prórroga más allá de los 5 años para personas físicas o 7 años para personas jurídicas el plazo de preaviso será de 1 mes antes de cada anualidad de prórroga.
Del arrendador:
Derechos:
- Cobrar el pago de las mensualidades así como a cobrar de la fianza en el momento de extinción del contrato aquellos gastos por desperfectos que estuvieran previstos por Ley.
- Informar a los inquilinos de la necesidad de disponer de la vivienda cuando vaya destinado su uso para ser habitada por el arrendador o alguno de sus descendientes o su pareja. Es importante realizar esta comunicación con el debido preaviso de dos meses.
- Desalojar la vivienda por impago de rentas del arrendatario cuando ya hubiera hecho uso de la posibilidad de enervarse, es decir, pagar las rentas debidas.
Obligaciones:
- Depositar la fianza en el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo (IGVS) (en el caso gallego, en otras Comunidades autónomas se deberá de depositar en la institución correspondiente). Esto es muy importante, pues no haber depositado la fianza puede acarrear sanciones de importante cuantía económica (al menos dos veces el valor de la fianza que se debe de depositar).
- Realizar y costear las obras de mantenimiento que pudieran ser necesarias en la vivienda para su disfrute y habitabilidad, no puede esto justificar una subida de la renta.
- Asistir a las reuniones de la comunidad de vecinos.
- Abonar el coste de la comunidad aunque puede repercutirlo sobre el arrendatario.
- Cumplir con el preaviso a los arrendatarios para acudir a la vivienda.
Del arrendatario:
Derechos:
- Uso y disfrute de la vivienda, debiéndose de respetar su intimidad. El arrendador no puede irrumpir en la vivienda sin previo aviso.
- Uso de las zonas comunes pertenecientes a la comunidad de vecinos si esta y estas existiesen.
- Renovar el contrato de arrendamiento hasta un máximo de 5 años para personas físicas y 7 años para personas jurídicas, en caso de prórroga tácita (sin pacto previo) las prórrogas serán de 3 años de duración.
- No ser desalojado de la vivienda si se subsana el impago de mensualidades (en la primera ocasión), es lo que se denomina la enervación.
Obligaciones:
- Obligación de pagar las mensualidades y que le sea devuelta la fianza cuando se produzca la extinción del contrato.
- Obligación de realizar un uso correcto de la vivienda y cuidar de la misma, aviso al arrendador de cualquier deterioro de la vivienda o sus muebles y electrodomésticos.
Validez y nulidad de os contratos de arrendamiento:
Como para todos los contratos se deben de cumplir unos requisitos de validez pues de lo contrario serán nulos o anulables en función de si el defecto es o no subsanable, habiendo retroactividad en el primer caso.
- Consentimiento: ambas partes deben de otorgar su consentimiento, sin existir intimidación, violencia o coacción, se realiza mediante la firma del contrato.
- Objeto: En este caso se corresponde con la vivienda que se arrienda, esta debe de ser cierta, estar correctamente descrita, no tener vicios ocultos (implica informar al arrendatario de todos los posibles defectos conocidos de la vivienda).
- Causa: Esto alude a la intención de las partes de cumplir el contrato, de cumplir con el objetivo del mismo, es decir, no hacer un contrato ficticio o simulado.
La falta de alguno de estos tres requisitos puede implicar la nulidad del contrato y por lo tanto provocar la resolución anticipada de este.
Extinción del contrato de arrendamiento:
Los contratos de arrendamiento pueden extinguirse por distintas causas: Por cumplirse el tiempo estipulado por las partes, por derrumbe o destrucción de la vivienda, por muerte del arrendador o el arrendatario (podría haber subrogaciones en el contrato), por inhabitabilidad de la vivienda por obras (producirá una suspensión del contrato de arrendamiento, pero podrá acordarse entre arrendador y arrendatario la resolución del contrato), o por resolución anticipada del contrato que prevé estas distintas situaciones:
- De forma voluntaria entre las partes sin acarrear indemnización alguna.
- Incumplir las cláusulas del contrato.
- Impago de rentas.
- Uso indebido de la vivienda para actividades nocivas, molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas (provocar ruidos, malos olores, etc.).
- No haber realizado las obras de mantenimiento.
- Falta en los preavisos para visitar la vivienda o hacer obras.
- Subarriendo de la vivienda sin acuerdo previo (o cesión del contrato no acordada).
- Mención especial:
- Cuando el arrendatario no haga uso de la vivienda de forma primordial y permanente como su vivienda habitual.
- Cuando tras el transcurso de un año de contrato el arrendador preavise que necesitará la vivienda para uso propio o para alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad (padres o hijos), por adopción o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
«Tanto si somos arrendador o arrendatario es importante entender que el contrato vincula a las partes desde que se firma, asesórate para redactar y firmar el contrato. Para cualquier duda o conflicto que pudiera existir entre las partes, habla con tu abogado, gana tranquilidad, no dejes que te manipulen.«
De tu abogado Nextgen